Mitos e verdades sobre financiamento imobiliário

O financiamento costuma ser o caminho mais possível para levar à realização do sonho da casa própria. Afinal de contas, são poucos os brasileiros que têm um valor alto para quitar o bem de uma só vez. Mas na hora de tomar o crédito imobiliário muitas dúvidas podem surgir, seja em relação às variáveis do financiamento, às parcelas, ao tipo de imóvel que pode ser adquirido e até mesmo sobre a composição da renda para analisar a viabilidade de conseguir a aprovação. Porém, financiar um imóvel é uma transação que não pode deixar dúvidas em aberto, principalmente por se tratar de um bem de alto valor agregado e que vai comprometer o orçamento ao longo de muitos anos. Confira um guia com os mitos e verdades sobre financiamento imobiliário

Vale a pena antecipar as parcelas? Verdade

O financiamento é como tomar o dinheiro de outro emprestado para utilizar o crédito para comprar algo que efetivamente ainda não foi pago. Então é preciso pagar os juros como preço para o empréstimo. E eles compõem a parcela do financiamento. “Tem uma parte que é o valor que foi tomado emprestado, que é chamado de principal, e tem outra parte que é a remuneração paga a quem empresta o valor”, explica o economista Edgard Leonardo, professor da Graduação e Pós-graduação da Unit Pernambuco, mestre em Administração pela UFPE, consultor e palestrante.

Além disso, existem dois meios de calcular as parcelas do financiamento bastante utilizados no Brasil. Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor das parcelas é decrescente, já que os juros incidem em cima do valor principal. Ou seja, a cada parcela paga, o principal diminui e os juros também. Já na Price o valor da prestação é constante porque as primeiras parcelas são compostas por juros em sua maior parte e, com o passar do tempo, a dívida principal vai compondo a mensalidade. 

Mitos e verdades sobre financiamento imobiliário (Foto: Shutterstock)

Nos dois casos, se ao longo da quitação do financiamento entrar um dinheiro extra é possível antecipar os pagamentos das parcelas ainda em aberto e isso pode significar uma vantagem para o cliente. “Existem duas formas e uma delas é pagar as últimas parcelas e isso significa pagar apenas o valor do principal, o que vai diminuir bastante os juros pagos ao longo do financiamento. Outra maneira é manter o número de parcelas, mas diminuir o valor da mensalidade para um valor que caiba melhor no orçamento. De toda forma, é bom para o consumidor. Quando ele adianta é que vê claramente a vantagem disso. E é importante ressaltar que fazer esse adiantamento é simples, basta solicitar ao banco e pagar”, afirma Gildo Vilaça, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE). 

É melhor financiar o imóvel na planta? Mito e verdade

O financiamento na planta, normalmente, é feito diretamente com a construtora e o cliente acaba ajudando a incorporadora com os custos da obra – tirando o programa Minha Casa Minha Vida, que o financiamento já é feito diretamente com o banco desde a fase da construção. O financiamento nesta etapa, que pode durar três anos, pode chegar a um terço do valor total do imóvel. Porém, segundo Gildo Vilaça, essa é uma modalidade que gera alguns riscos para o futuro. “Imagina que o consumidor vai pagar 20% do imóvel diretamente para a construtora até a entrega da chave e só depois disso vai buscar um financiamento. Só que pode acontecer de, na hora de tomar o crédito, ele não ter mais as mesmas condições no orçamento que antes e isso vai gerar o distrato e perdas financeiras. Se o financiamento fosse feito diretamente com o banco desde a planta, ele não correria o risco de chegar mais na frente e não conseguir a avaliação positiva do crédito”, ressalta o presidente da Ademi-PE. 

Porém, por outro lado, entre as vantagens de financiar diretamente na planta é a possibilidade de pagar a entrada de forma parcelada. O valor da entrada, que seria pago de forma integral no financiamento diretamente com o banco, é dividido entre parcelas mensais, taxas intermediárias e uma taxa na hora da entrega. 

Qualquer imóvel pode financiar? Mito

Na hora de adquirir um financiamento, o imóvel é a garantia de que o crédito será pago. Então, justamente por isso, nem todos os imóveis estão aptos a serem financiados. “Os agentes financeiros quando concedem o financiamento, recebem o imóvel como garantia do pagamento. Ao analisar a documentação para decidir se autoriza ou não, eles seguem algumas regras que acabam por inabilitar alguns imóveis para serem recebidos como garantia. Exemplos são imóveis em inventário que não houve partilha, imóveis gravados com ônuscom usufruto que o usufrutuário não renunciou a esse direito e imóveis com concessão de direito real de uso. Os agentes financeiros fazem uma análise bem criteriosa dos imóveis na hipótese de inadimplência das parcelas se essa garantia vai poder ser executada e eles receberem a contrapartida do financiamento”, explica Raphaela Gonçalves, advogada especialista na área de Direito Imobiliário do escritório Da Fonte, Advogados.

É preciso ser casado no papel para compor a renda? Mito

Para conseguir ter acesso ao financiamento, é preciso ter a aprovação do crédito. E uma das questões que pesa para isso é a renda. No entanto, se a pessoa acredita que não tem capacidade de entrar no financiamento sozinha, ela pode fazer a composição da renda. E vale ressaltar que ela pode ser feita independentemente de grau de parentesco, casamento ou união estável. “A pessoa pode apresentar a capacidade financeira da companheira ou de um parente e os dois compõem a renda para comprar o imóvel. Nada impede de uma terceira pessoa entrar, só vale ressaltar que quem entrar na composição da renda também é considerado proprietário do imóvel e vai ser responsável pelo pagamento. Mas quem vai compor a renda é uma questão de escolha”, afirma Luís Fernando Teixeira de Andrade, diretor da área de direito imobiliário do escritório Karpat Advogados. Para fazer a junção na composição da renda, o advogado explica que é precgiso apresentar os documentos pessoais e comprovar a renda, com extrato bancário e demonstrativo do Imposto de Renda, por exemplo. 

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